新一轮的实物形成周期――地产论道系列之保障性租赁住房-股票-金融界

报告导读
棚改退潮，商品房投资期预期下行，保障性租赁住房成为接力新方向，作为租售并举的新一轮尝试，若完成目标将拉动地产投资5.1pct，加速需求端的预期转型。
摘要
从保障性安居工程的角度看，棚改接近尾声，保障性租赁住房成为新发力方向，政策密集出台。 1）2019年前，棚改占保障房套数比例约80%，资金占保障性安居工程资金约45%，是保障房的绝对主力。但2019年棚改数量从约600万套降至约300万套，2020、2021年更是大幅下滑，无论是政策的重视程度、还是微观调研反馈看，2020年基本完成棚改的目标已实现，棚改接近尾声。2）新的定位看，公租房、保障性租赁住房和共有产权房明确为保障房的主体，政策倾向及各地出台的规划显示，保障性租赁住房是绝对主力。3）类比棚改对三四线城市楼市的拉动，及高峰时期棚改占房地产投资完成额的比例达17%，我们认为保障性租赁住房对地产的投资的影响不能忽视。
从租售并举角度看，保障性租赁住房将接替市场化运营长租公寓，成为政策新的尝试方向。 1）2016年将租售并举设立为政策发力点后，法律、金融、税收等政策均快速配套，长租公寓在资本加持下快速发展，但2019年的大…